租金回报率怎么计算(租金回报率多少合适投资)

租金回报率怎么计算，有没有一个标准呢？今天我们就来聊聊这个话题。如果你想买房，又不知道该怎么选，可以参考以下几个方面：首先，看地段，一般来说，，地段好的房子升值空间更大，因为这样的房子往往更受欢迎。其次，看户型，户型设计合理，居住体验更好，而且房子的面积也不会太小，不会会浪费空间。最后，看楼层，一般来说，顶楼和一楼的房子比较好，因为这两个楼层视野开阔，采光通风效果好，住起来舒适度高。

3年回本？你信吗

大家好，我是Milly

估计很多观众看到回报率30%，都以为Milly夸大其词。可我想告诉大家，这是真是存在的，我们在普吉岛运营的民宿中，回报率达到20%以上的房源，已经占比达到15%以上了。

说到运营民宿，可能大家都认为不就是收拾一下房子，拍几张照片放上去吗？但这里面涉及到房源策略，本地市场，定价策略，服务策略等等。具体关于民宿运营我们会单独做一系列视频来讲讲，欢迎大家持续关注Milly。

这期视频，我们就讲讲，在普吉岛购买房产的回报率，到底应该怎么计算，到底是多少？

有句话叫，你只能赚你认知范围之内的钱。希望大家能够看完这期视频，提升自己的认知，赚到更多的钱。不要再认为泰国的房产回报率只有5%！

购买房产投资的回报率分两块，一块是房产增值，即房产在你持有期间增值的部分，当然也可能减值。另一块是出租回报。观众朋友们也都看到我的标题了，我指的是出租回报率达到30%，所以在这个视频里我们不考虑房产增值。

大家随便去网上一搜普吉岛房产回报率，或者泰国房产回报率，出来的答案都是百分之五左右。

但在这里Milly负责任的告诉大家，讲这种话的人对泰国尤其是普吉岛的房产了解的非常片面。

相信大家都清楚，各个不同城市的出租回报率是不同的。

同样的在同一个城市，不同房产的出租回报率也是并不相同的，

甚至同样的房产也会随着出租的用途，出租的方式 *** 和运营团队的不同进而发生变化的。

所以普吉岛房产投资的出租回报率可以是5%，也可以10%，也可以是20%，也可高达30%。

那为什么可能会有这么大的区别呢？我们应该怎么投资才能选到回报高的房产呢？

为了方便大家理解，我想先跟大家普及一下关于泰国房产分类的几个概念性问题。

我们把泰国房子分为，公寓（condo，apartment），联排别墅（townhouse），居家别墅（house），度假别墅（villas），海景别墅（seaview villas），海滩入户别墅（beachfront），泰国民居（Thai house）。

泰国民居

之所以把泰国民居单独分类，是因为这类房子基本属于农村自建房，从地理位置，建筑质量和户型设计的角度上讲完全不在我们考虑的范围之内。

接下来我们分类来详细讲一下回报率会是多少，以下数字咱们统一讲的是人民币，大家方便理解。

首先我们看一下公寓的回报率。因为泰国大部分公寓的物业并不支持做民宿，所以我们不讨论公寓用做民宿的短租回报。

泰国公寓长租回报率

可以说，泰国普吉岛绝大部分公寓的租金回报率在5%-7%之间。

一般大家口中所说的回报率百分之五的房子基本都是公寓的回报率。

但是即使是公寓，这个数目也并不非常准确，因为除去市中心外，游客最多的芭东区，塔郎Laguna区域，长租租金回报率可能可以达到百分之8到百分10。

但是其实出租回报率更高的，并不是公寓，而是普吉岛的别墅，精确一点就是度假别墅及海景别墅。他的出租回报率弹性空间是非常非常大的。

度假别墅

别墅的出租回报率，跟所在区域，别墅类型，购买价格以及出租的方式 *** 是息息相关的。

其中别墅的购买价格这里需要关注的点就是，你是以什么样的价格拿到的这个房子？是正常市场价还是有些无良中介加过价的房子？你的经纪人有没有经过区域对比和价格谈判？这个点大家需要注意，房产买卖一定要找靠谱的经纪人，比如Milly。

关于别墅出租的方式 *** ，大家购买别墅以后，一般有三种出租的方式：

第一种就是购买新房，某些项目的开发商承诺包租，这个大家应该都比较熟悉，基本就是开发商包租5年，年回报6%左右。但具体到具体房子，要看开发商的政策。

大家注意，凡是开发商承诺包租的房子，这个回报率是不包含个人所得税的，一般开发商会预扣15%作为预扣的你的个人所得税。所以最终你的回报率是到不了6%的。

关于开发商为什么会承诺回报，我们也会单独做一期视频的。

第二种就是购买房产后，自己运营，长租短租都可以。

自己做长租来讲一般租期都是一年起，如果是中介帮你找到的租客，你需要付大概10%或者一个月租金的佣金，再去掉空置期，去掉每年的物业费，去掉持有房产的公司的税费等的维护成本就是你的总回报。

自己运营短租的话就是业主自己运营短租平台。对于自己来做出租和运营，这非常考验业主自己运营的能力，从出租平台的选择，照片的拍摄，都后期的维护，都需要亲力亲为，这样操作出租回报率是有可能做到非常高，但有可能很低。

第三种就是代运营，代运营公司来操作做短租。

对于代运营这种模式，挑选合适的代运营公司以及合适的代运营模式就非常重要了。代运营公司的经验，规模，人均管理别墅数量以及是如何计算收益及成本的等等，都是需要考虑到的点。

而我们其中有一套别墅，做到25%这么高的一个出租回报率，就是我们通过运营短租平台实现的。

下面我给大家简单介绍一下，

我们的这套房子位于普吉东海岸的Rawai海滩，属于半海景别墅，当时购买的价格比较划算，为1100万泰铢，也就是220万人民币。

度假别墅短租运营回报率

即使现在普吉在全球新冠疫情的冲击下，去年和今年的市场回报率非常的差的情况下，我们自己的这套房子去年回报率仍然有8%。

所以，泰国，尤其是普吉岛的房子的回报率，在合适的购买价格和良好的民宿运营下是完全可以做到30%的。

我们知道，普吉岛经历过很多次危机，不管是90年代的索罗斯狙击泰铢，04年的海啸灾难，08年的世界金融危机等等，每次危机过后，普吉岛的旅游都会重新蓬勃发展。因为世界性的旅游资源，始终是稀缺资源。

我们相信，疫情终将会过去，疫情过后，每年来自世界各地1500多万的游客支撑得起普吉的短租市场，每年稳定的游客增长也会给投资普吉房产的投资者带来稳定的租金回报率。