燕郊房产暴跌(燕郊房价崩盘)

很难用一个词来概括燕郊。在中国房地产市场的大起大落中,燕郊被贴上了很多标签,都与房子有关。

燕郊的原貌,这里的老居民,似乎已经被房价的洪流悄然抹去。

冬天,街灯亮起,破旧的燕郊古镇点燃了一丝生机。下水道的热气冲到熙熙攘攘的人群和狭窄的双向道路上,撕开了这片土地的真实一角。

这里不是北京,而是河北廊坊三河市的一个小镇。规划无序的老城区,周围都是现代化的商品房。站在五层小楼里,可以看到扭曲的电线和县城里像超市一样的购物中心。一个迷你篮球场,几个健身器材,承载了青少年和老年人的所有娱乐。

操着浓重东北口音的王强说自己是“燕郊人”。离开东北老家后,他在北京的街角开了一家迷你超市,生意冷清。偶尔,他会乘坐出租车穿越城市,送一波年轻人去北京。每当夜幕降临,他就会消失在车流中,回到燕郊,有时要花上三个小时。

谈起房价,王强先是不经意地苦笑了一下,然后是长时间的沉默。五年前燕郊楼市火热的时候,王强刚需入市,然后看着调控后房价一路下滑。到目前为止,他手里的房子还没有回到原来的价值。他只庆幸当初没有加太多杠杆。

真正土生土长的燕郊人,有的成了手里有几套房的拆迁户,有的住在老城区等待改善和置换。他们的数量远远跟不上流动人口的规模。租房暂时定居的北漂,已经成为燕郊最大的群体,并将其视为通往北京的“驿站”。

复杂的群体构成,让一种神奇的撕裂感在燕郊溢出。站在老城路中间,每隔几秒钟就有一个外卖小哥飞驰而过,这可不是一般小镇的样子。还有酒吧,夜总会,电影剧本,小吃店.城市年轻人喜欢的东西在这里都能找到。

事实上,即使房价减半,燕郊仍然是很多北漂的“造梦之地”。深夜12点,汽车马达的轰鸣声依然会回荡在燕郊,成群结队的年轻情侣,骑着摩托车,呼啸而过,融化成霓虹灯。这些新生力量为已经失去房价“神话”的燕郊提供了更多的可能性。

神话的破灭

燕郊因为地理位置比较特殊。

最近发生疫情的通州宋庄位于北京东部。向东走五公里,就到了著名的潮白河。

天气好的时候,潮白河潺潺的河水是深蓝色的。河的一边是通州,一边是燕郊,3354,河北和北京的交界处。如果步行,一个成年人五分钟就可以从北京“穿越”到河北。界牌,两个地方,都被大卡车和公交车的人流淹没了。

步入燕郊,大型商贸城和超级社区开始在这个小镇出现。商贸城内有服装批发和零售,店铺众多,周边有淘宝的当季时尚服装、直播设备、快递箱。很多东北姑娘就是在这里开始了“北京梦”,第一桶金就是靠着庞大的京外人流攒下来的。

这些东北姑娘,以及更大数量的北漂,也支撑着燕郊疯狂的房地产市场。

毗邻潮白河的大型社区“欧亿滨水”在河边投下稀疏的倒影。早在2013年,欧亿水岸就开盘销售,均价约1万元。当时通州河对面的房子要卖3万。靠近北京的地理位置和低廉的房价,让很多北漂看到了安家置业的希望,转向了燕郊。

在北京工作的李伟很感动。当时23岁的她已经开始考虑和男朋友结婚,但是北京的高房价让他们望而却步。一半向往,一半无奈,李伟决定把工作和买房都放到燕郊。燕郊房价还在一万的时候,她和男友在这里有了第一个家。

后来发生的事情让李伟瞠目结舌。2016年,燕郊房价开启疯狂上涨模式。当欧亿海滨的最后一栋建筑售出时,均价已飙升至2万多英镑。这还不是最夸张的。按照李伟的说法,当时真的是“一天一个价”。热门楼盘今天不订,明天就涨一两千。

除了北漂李伟,支持燕郊房价上涨的还有很多炒房团。在楼市火爆、购买北京“后花园”、开发商炒作等因素影响下,他们利用杠杆在燕郊囤积房源,希望借北京周边楼市概念大赚一笔。小城燕郊也借助资金开始“转型”。

最夸张最典型的项目是首尔甜城。北京“9.30新政”出台后,很多北漂年轻人失去了买房资格,于是搬到了燕郊,燕郊的房价也从2015年的1.5万涨到了2016年的3万。首尔甜城更夸张。2016年部分房源上市时,价格高达4万,几乎告罄。

看到这种情况,李伟又蠢蠢欲动了。燕郊楼市爆炸,他买了第二套房,房子均价逼近3万。她认为她可以在火热的市场中获利。没想到,接下来的剧情急转直下。

2017年,燕郊楼市近乎非理性的时候,廊坊接连祭出严厉的调控政策。6月3日,廊坊出台购房新政。外地户籍须有3年社保或纳税证明,限购一套,本地户籍限购两套。属于廊坊“北三县”的燕郊楼市,受到政策的直接冲击。

“当时想花钱办燕郊的社保,但是不容易。”李伟说。就这样,很多在北京工作的人一夜之间失去了在燕郊买房的资格。廊坊这一轮限购,直接影响到了北京周边仓位较重的房企,比如华夏幸福。燕郊楼市疯狂的房价故事也从此走下神坛,直到今天也没有恢复过来。

安居客数据显示,2021年12月燕郊二手房均价为18722元/平方米,不少热门小区挂牌价不到原售价的一半。李伟买的第二套房,也是在这轮房价下跌的过程中,至今一直处于低谷。

供应中断

房价下跌的连带影响,在燕郊的很多角落都能找到。

走在燕郊老城区,欧式复古建筑和“人民浴室”隔街相望。两种不同风格的存在,反映了这个小镇曾经的疯狂时代。更了不起的是,每走几步就能看到装修公司。这些曾经在楼市热度中涌出的门店,如今已经冷清,很少有人光顾。

李薇买在高点的那套房,如今二手均价还在两万左右徘徊,算下来房子总值缩水超三成。她尽量不去想这些事,每月月供能还上,日子照过即可。但是,有人接受不了燕郊房价下跌的幅度,更接受不了每月房贷的力度,继而选择断供。

张晶是“弃房”离场的人之一。2016年,张晶买入东方夏威夷一套房,并在中国建设银行廊坊燕郊支行办理了贷款,银行发放的贷款总额为164.5万元,借款期限为2016年10月24日至2046年10月24日,张晶还用房产提供了抵押担保。

贷款办下来后,张晶按时还了三年贷款,但是从2019年9月开始,这笔贷款出现逾期,到2020年1月21日后,张晶再未偿还过这笔贷款。因没有及时清偿应还本息,银行方面多次催收,不过张晶仍未及时履行清偿欠款的义务。

一般来说,按贷款合同要求,如果购房者未按时足额偿还任意一期贷款本息,银行可采取收取罚息、复利,并宣布贷款本息立即部分、全部提前到期等措施。

不仅如此,如果发生断供行为,相关全部贷款本金及利息(包括逾期及挪用罚息以及复利)、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现抵押权的费用,以及可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用等,均需购房者承担。

此外,因房产办理了抵押登记,如果购房者未按法院判决、按期履行债务,银行有权对享有抵押权的房屋以拍卖、变卖该房产的价值优先受偿。

2020年7月28日,法院对银行与张晶的金融借款合同纠纷立案后,公开开庭审理,银行方面委托诉讼代理人出席,但被告张晶未到庭参加诉讼。

最终,法院判决这笔购房贷款立即到期,判决生效十日内,张晶需偿还银行贷款本金157.87万元、利息5.8万元,罚息1700元,合计163.83万元,并给付自2020年6月12日起至借款本金还清之日止,产生的所有利息及罚息。

“东方夏威夷最早在2002年开盘,开盘价6000元左右。均价几千买的人,没有断供的,最近出现的断供案例,都是近两年买的二手房,踩在了燕郊楼市上涨的高点。现在这个小区均价两万多,比高点缩水超三成。”有熟悉当地楼市的人称。

走在燕郊大街上,东方夏威夷算是一道独特的景观,欧式风情的小洋房,与街对面的“鹤岗光头强烧烤”形成鲜明对比。不过,相似之处是,烧烤店已经挂上了锁,东方夏威夷也在燕郊房价下跌的过程中,变成一些购房或炒房者心中的隐痛。

近期,还有网友自述称,2017年在燕郊花426万买了套房,四年还了16万本金、64万利息,如今这套房在二手市场跌到235万,于是他选择断供。当初426万买的房子,现在账面缩水191万,加上64万利息、律师费等,亏了超两百万。

从这些案例可看出,断供并非是一了百了、让银行收房子那么简单,抛开应该偿还的本息、罚金不说,如果房子被拍卖,所得款仍抵不上房贷,购房者仍要背上一身债务。

限购放开?

虽然房价起起伏伏,但需要看到,仍有源源不断的年轻人涌入燕郊。

90后张晴在北京做销售工作,最近她在考虑到燕郊买房。“很多中介都说燕郊不限购了,我想来看看,买一套均价两万左右的新房,后边月供跟男朋友一起还。要是靠我每月9000元的工资,想要在北京买房,短期和长期都看不到可能。”

无独有偶,在北京某事业单位工作的刘立,也打起了燕郊的主意。虽然不愁在京买房资格、工作福利也不少,但较低以及平稳的工资,仍让她感觉在京买房有些吃力。她跟张晴不同,并非要长久定居燕郊,只想将其当作暂时的居所和“跳板”。

没有当地社保的张晴和刘立,都把眼光移向燕郊,限购真的松动了吗?据多位当地置业顾问、房产中介称,2020年燕郊新房就已经放开限购,2021年二手房也加入其中。受楼市大环境影响,下半年购房者观望居多,但最近燕郊楼市成交逐渐走暖。

位于燕郊植物园旁的福成·禧悦里项目,周末晚上售楼处人流涌动,没有冷清之意。每隔几分钟,售楼部大厅便会播报成交信息、传出砸金蛋的声音。置业顾问在谈及限购问题时称,在北京工作的都可以买,无需当地社保,“客户很多都是北京过来的”。

一直以来,交通都是让燕郊人头疼的问题,虽然有专线公交可直达北京,但庞大的人流量,加剧了通勤的负面感受。疫情之下,这一问题尤为突出。进京需要核酸、边界的检查站,使得燕郊的医院经常排起长龙,打工人拿到报告后,踏上漫漫通勤路。

燕郊地铁的规划,一定程度上给了他们希望。今年6月26日,北京轨道交通M22号线河北段工程正式开工建设,设有燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高楼站4座地下车站,工程建设期为2021年至2025年,燕郊人乘地铁进京有望成为现实。

如果地铁如期开通,燕郊楼市会迎来春天吗?可以肯定的是,曾经房价疯狂上涨的年代,已经一去不复返了,有限的人口承载量、教育医疗配套待提升,没有北京“户口”的金子招牌,都将使得燕郊房价趋于理性,按自身区域价值找到合理定位。

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