「抵押贷款的案例」抵押贷款的案例及分析

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记者 樊旭

上海财经大学高等研究院周二发布的“2022年第三季度中国宏观经济形势分析与预测报告”称，在当前收入不确定性增加、预期转弱以及房贷压力较大的背景下，继续刺激住房需求以提振消费的方式或已不可行。

报告指出，可以改变家庭加杠杆的思路，不再将眼光放在住房需求上，而是通过放松居民住房资产二次抵押贷款的条件限制，达到刺激消费需求的目的。

所谓二次抵押贷款是指是借款人将没有还清贷款的房子或已还清贷款的房子抵押给银行，再次获得贷款。二次抵押属于余额抵押，按照《物权法》规定，房产价值上还有余额就可以申请二次抵押贷款，甚至多次抵押贷款。

报告指出，当收入不确定性增加时，出于对未来收入下降的担心，预防性储蓄动机的存在不但使得家庭部门降低消费，增加储蓄，而且还会降低家庭部门对流动性较差的住房资产的投资。

中国人民银行的统计数据显示，2022年前三季度家庭部门债务虽然继续增加，但增幅较以往大幅下降。就第三季度而言，居民户新增贷款总量下降至1.23万亿元，低于2021年同期，且仅约为2020年同期的一半。其中，新增人民币中长期贷款7600亿元，较去年同期少增5300亿元，是2015年以来的同期最低水平。

另一方面，家庭部门的存款在2022年呈现爆发性增长。其中，第三季度新增家庭存款由降转升，自疫情以来首次同比实现正增长。家庭部门新增存款2.88万亿元，比去年同期多增了1.84万亿元。

“现阶段各地实施的降首付、降利率、降买房限制等政策还是从住房需求的角度增加居民贷款。这虽然可以刺激当地政府卖地，改善地方政府预算约束，但由于疫情前火爆的房地产市场已经过度消耗了家庭的买房需求，叠加未来收入不确定性的增加，家庭从住房需求端加杠杆的难度在增加。并且这些由买房产生的新增贷款还可能会造成‘房奴’效应，拖累家庭的消费。”报告指出。

与此同时，报告表示，“由于中国的二次抵押市场几乎等于缺失的现实，大量未还完房贷或已还完房贷的住房净值仍在市场中沉睡，未能起到平滑家庭消费，改善家庭需求的作用。”

因此，在保证家庭部门不陷入“债务通缩”衰退的大前提下，家庭部门加杠杆的具体措施不妨换一种思路，不再将眼光放在住房需求上，而是放松二次抵押贷款的条件限制，将加杠杆的人群放在多年前已经买房、已经累积了足够的房屋净值且目前消费资金的家庭。

报告指出，给家庭部门注入流动性，或是从根本上刺激消费的办法。而释放更多由二次抵押带来的消费空间，比继续刺激购房需求具有更多可行性。“这样不但不增加家庭的额外债务负担，而且还会放松家庭的预算约束，起到刺激需求的目的。”

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