非房企土地“营改增”前后增值税处理案例分析
根据土地增值税条例及实施细则规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土增税的纳税义务人，应按规定缴纳土增税；以转让房地产所取得的收入，包括取得的全部价款及相关的经济收益为收入；以取得房屋的成本和在销售过程中缴纳的税金为扣除额；以收入减去扣除额后，采用四级超额累进税率，增值额乘以对应税率减除扣除项目乘以速算扣除率的差额为应纳税额。
结合实务中纳税人获取房屋方式的一般渠道，本文所谓“改前房”仅指纳税人在2016年4月30日以前通过购买取得的房屋。另外考虑到增值税跟土增税相结合业务的多样性和复杂性，下文刻意的设定了纳税主体为一般纳税人，交易金额为含税价，增值税计税方式为简易征收。
例： A公司是原营业税纳税人，营改增后为一般纳税人，其机构所在地在青海省西宁市，A公司于2013年2月1日从B公司购买房产一处（坐落地位于西宁市），取得了相关发票；成交价1000万元、缴纳契税1000*5%=30万元，并办理了过户手续。
营改增前A公司销售此房屋土增税处理：
假设A公司于2016年3月1日以1500万元将此处房产销售给C公司并开具了发票：
应缴营业税=（1500-1000）*5%=25万元；
城市维护建设税=25*7%=1.75万元；
教育费附加=25*3%=0.75万元；
印花税=1500*0.0005=0.75万元；
土增税处理：
收入额=1500万元；
扣除额=1000（1+3*5%）+30+25+1.75+0.75+0.75=1208.25万元；
注意上式第一项：根据财税[2006]21号第二条、关于转让旧房及建筑物能提供购房发票的，经税务部门确认，购房原始成本金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。每年指以12个月为1年，超1年不满12个月但超6个月可视为1年。契税（有完税凭证）也可扣除（但不得作为加计扣除基数）。
增值率=（1500-1208.25）/1208.25=24.12%；
应纳土增税=291.75*30%-1208.25*0=87.53万元
营改增后A公司销售此房屋土增税处理：
财税【2016】36号附件2“营业税改征增值税试点有关事项的规定”第一条第八款、国家税务总局公告2016年第14号 “国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告”第三条、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。财税【2016】36号附件1“营业税改征增值税试点实施办法”第三十五条、简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）
假设A公司于2016年5月10日以1500万元含税价将此处房产销售给C公司，选择了按简易征收缴纳增值税并开具了发票。
取得房屋时的契税如前文所述
销售房屋时：
应纳增值税=（1500-1000）/（1+5%）*5%=23.81万元。
城市维护建设税=23.81*7%=1.67万元；
教育费附加=23.81*3%=0.71万元；
印花税=1500*0.0005=0.75万元；
土增税处理：
收入新规定：财政部国家税务总局税[2016]43号《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》第三条、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。财税【2016】36号附件1“营业税改征增值税试点实施办法”第三十五条、简易计税方法的销售额不包括其应纳税额。因此，在上述计算中，A公司按简易征收计算的增值税是A公司的应纳增值税税额，应将其从收入中减除后作为土增收入额。实际缴纳的城市维护建设税和教育费附加作为扣除额，并入到土增税扣除项目中。
收入额=1500-23.81=1476.19万元；
扣除额=1000（1+3*5%）+30+1.67+0.71+0.75=1183.13万元；
增值率=（1476.19-1183.13）/1183.13=24.77%；
应纳土增税=293.06*30%-1183.13*0=87.92万元
假设A公司于9月份销售，根据前文所述规定可知
扣除额=1000（1+4*5%）+30+1.67+0.71+0.75=1233.13万元；
增值率=（1476.19-1233.13）/1233.13=19.71%；
应纳土增税=243.06*30%-1233.13*0=72.92万元
综上可知，对于“改前房”在营改增过渡期内纳税人如果选择按简易征收，在同样的交易条件下增值税的税负相比原营业税轻了许多，如果了解土增税加计扣除规定，单纯从土增税务处理考虑相应的推迟交易时间，也会在土增税上合理省下一笔税款；另外土地增值税作为A公司的一项合理支出在企业所得税中也可以扣除，A公司可结合自身总体情况从整体上也可以进行相应的筹划。
单位：青海省海西州格尔木市地税局