个人出租房屋代开专票的样式和案例

1.政策规定

个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，可以由住房所在地主管地税机关代开增值税专用发票

2.计算公式

个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收税额计算公式如下：

税额=含税销售额/（1+5%）×1.5%

金额=价税合计-税额

3.举个例子

例如：某自然人出租住房取得含税租金1 万元。

原营业税= 10000×1.5%= 150 元

现增值税= 10000/（1+5%）×1.5% =142.86 元

金额=10000-142.86 =9857.14 元

4.特别提醒-开票金额

实务中，往往是给个人出租住房的税后租金，为了便于税金好处理，建议开票金额为：

开票金额-开票金额/（1+5%）×1.5%=个人出租住房的税后租金

开票金额=个人出租住房的税后租金/(1-1.5%/（1+5%）)=1.014492754×个人出租住房的税后租金

5.开票的样子

（1）“税率”栏填写增值税征收率。免税、其他个人出租不动产适用优惠政策减按1.5%征收、差额征税的，“税率”栏自动打印“***”；

（2）“销售方名称”栏填写代开地税机关名称；

（3）“销售方纳税人识别号”栏填写代开发票地税机关代码；

（4）“销售方开户行及账号”栏填写税收完税凭证字轨及号码或电子税票号码（免税代开增值税普通发票可不填写）。（免税代开增值税普通发票可不填写）；

（5）备注栏填写销售或出租不动产纳税人的名称、纳税人识别号（或者组织机构代码）、不动产的详细地址。

（6）差额征税代开发票，通过系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和金额，备注栏自动打印“差额征税”字样。

（7）纳税人销售取得的不动产代开发票，“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码，“单位”栏填写面积单位。

（8）按照核定计税价格征税的，“金额”栏填写不含税计税价格，备注栏注明“核定计税价格，实际成交含税金额XX元”。

6.再次提醒：除了其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房）、其他个人出租其取得的不动产（不含住房）和个人出租住房特殊情况，其他个人不得申请代开增值税专用发票。